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건설시장 2017/10/10


<1> 공공 SOC 물량 확보를 위한 수주경쟁 심화
- 정부가 내년도 SOC 예산을 대폭 삭감함에 따라 공공 수주물량 확보를 위한 건설사들간 경쟁이 심화되고 있음
- 대형건설사들도 그 동안 관심을 보이지 않았던 소규모 종합심사낙찰제 공사 수주에서도 수주에 초점을 맞춘 투찰전략을 보이며 적극적으로 참여하는 등 공공공사 수주물량 확보에 사활을 걸고 나서고 있는 것

■ 현황
- 최근 K-water가 마감한 종심제 공사 2건(충주댐계통 공업용수도사업 및 추가사업 제4공구, 제2공구 시설공사) 입찰참가자격 사전심사(PQ)에 각각 22개, 36개 건설사가 참여
- 동 공사는 400억∼500억원대 소규모 종심제 공사임에도 불구하고 현대건설, 대우건설, 포스코건설, 대림산업, GS건설, SK건설 등 주요 대형건설사 대부분이 PQ서류를 접수해 이들 대형사들이 그동안 1000억원 이상 대형 공사에만 참여해왔던 것과는 대비되는 행보를 보임
- 특히 지난 9월14일 개찰한 별내선(8호선연장) 2공구 건설공사(추정금액 1759억원)에서 현대건설은 저가 1순위로 투찰했고, GS건설은 저가 3순위(81.028%), 포스코건설은 저가 7순위(81.209%)로 투찰하는 공격적인 투찰전략을 보여, 지난 7월 개찰한 별내선 1공구에선 모두 22개 건설사가 참여한 가운데, 현대건설은 저가 21번째, GS건설은 저가 16번째로 투찰에 나섰던 것과 대조적인 모습
- 이 같은 대형사들의 수주행보는 내년 SOC 예산이 대폭 삭감된데 따른 것으로, 올하반기 공공공사 수주전이 더욱 치열하게 전개될 것을 예고
■ 향후 전망
- 내년 SOC 예산 대폭 삭감에 따라 고속도로 건설공사를 중심으로 연말까지 예정된 SOC공사 입찰에서 건설사들간 수주경쟁이 한해 실적을 좌우할 전망
- 연내 예정된 주요 공사로는 한국도로공사가 발주하는 ‘세종∼포천(안성∼구리간) 고속도로 건설공사(9개 공구)’, ‘고속국도 제14호선 함양∼창녕간 건설공사(11개 공구)’, ‘새만금∼전주 고속도로 건설공사(4개 공구)’, ‘경부선 기흥나들목 개량공사’, ‘시화MTV구간 및 시화JCT 건설공사’ 등을 남겨두고 있고, 한국철도시설공단이 ‘이천∼
문경 철도건설사업 제9공구 노반건설공사’(1410억7000만원)와 ‘제7공구 노반건설공사’(1623억7753만4395원)를, ‘삼성∼동탄 광역급행철도 1·3·5공구’ 등을 예정하고 있음

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<2> 2017년도 재정집행 관리대상 SOC 집행실적 저조
- 9월12일 기획재정부가 발간 ‘월간 재정동향 9월호’에 따르면 정부 중앙부처 및 공공기관들의 「2017년 주요 관리대상사업」 281.7조원 가운데 7월말까지 연간계획 대비 64.9% 182.9조원이 집행되어 역대 최대 규모의 조기집행이 이뤄진 것으로 나타남
- 다만, SOC투자 관련 주무부처인 국토교통부와 한국토지주택공사, 한국도로공사, 한국철도시설공단 등의 예산집행실적은 상대적으로 저조한 것으로 나타나 재정 집행 지연으로 인한 건설경기 위축과 함께 불용예산을 발생시켜 내년도 SOC 예산의 대규모 구조조정 원인을 제공

■ 재정집행관리 대상사업 실적 현황
- 올해 7월말 기준 연말까지 집행이 예정된 주요 관리대상사업 예산 281조7000억원 중 64.9%인 182조9000억원의 집행이 완료
- 중앙부처의 경우 연간계획대비 65.8%를 집행한 반면, 공공기관은 계획 대비 60.5% 집행에 그쳐 중앙부처 대비 공공기관의 집행률이 현저히 낮음

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※ 정부는 재정집행관리 제도를 통해 ① 재정의 경기대응 기능 강화 ② 예산집행 효율성 제고를 위해 국가재정법 제97조 및 동법 시행령 제48조에 근거를 두고 정부가 45개 중앙행정기관(일반+특별회계), 43개 기금, 33개 공공기관의 주요사업비 집행을 관리하고 있음

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■ 중앙부처(예산+기금)의 주요 관리대상사업 집행실적
- 중앙부처들은 올해 7월말 기준 연말까지 집행이 예정된 주요 관리대상사업 예산 233조7877억원 중 65.8%인 153조8644억원이 집행한 가운데, 국토교통부는 37조 6,659억원 중 60.8%인 22조9,122억원에 그쳐 상대적으로 저조한 집행율을 보임

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■ 공공기관의 주요 관리대상사업 집행실적
- 공공기관은 7월말 누계 기준 60.5%의 집행률을 보여 65.8%의 집행율을 보인 중앙 부처에 비해 상대적으로 저조한 집행률을 보임

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- 특히 SOC 관련 최대 발주기관인 한국토지주택공사와 한국철도시설공단, 한국도로공사 등은 각각 58%, 49.5%, 56.2%의 상대적으로 저조한 집행률을 보여 정부가 경기활성화를 위해 연초부터 입낙찰 절차 간소화 원칙까지 마련하며 조기집행을 독려했음에도 불구하고 조기집행에 실패
■ 시사점
- SOC 관련 재정 집행지연은 건설경기 위축과 불용예산을 발생시켜 내년도 SOC예산의 대규모 구조조정을 유발
- 기획재정부와 국토교통부는 올해 SOC예산 중 불용돼 내년 이월이 예상되는 금액만 무려 2조5000억원에 달할 것으로 추정


<3> 강남 재건축 단지에 후분양제 확산
- 그동안 후분양 방식을 꺼려 왔던 건설사들이 정부의 분양가상한제 등 각종 규제로 인한 시장 압력을 피해 강남권 재건축 단지를 중심으로 스스로 후분양 방식을 선택하는 사례가 확대되고 있음
- 강남 재건축 단지 후분양은 소비자 보다는 조합의 이익을 위해 도입되고 있는 만큼 향후 진행되는 강남 재건축 수주전에서도 후분양제 적용 단지가 자주 등장할 가능성이 높다는 평가지만, 시장 전반으로 확산되지는 않을 것이란 전망

■ 현황
- 그 동안 주택시장에서는 후분양을 할 경우 건설사 입장에선 분양가의 70% 정도인 계약금·중도금 없이 아파트 공사 대금을 자체 조달해야 하고, 소비자도 짧게는 몇 개월 안에 집값을 내야 하는 부담 때문에 후분양 방식에 부정적인 인식이 주류였음
- 그러나 지난 9월9일 서울 서초구 반포동 ‘신반포 15차’의 재건축 시공사로 후분양 제안을 한 대우건설이 조합총회에서 총 180표 중 103표를 얻어 시공사로 선정됨
- 대우건설은 향후 시장 상황을 고려해 조합이 원하는 시점으로 분양 시기를 늦출 수 있다고 제안한 점이 조합원들의 선택을 받은 것으로 자체 평가
- 재건축 최대어로 주목받으며 GS건설과 현대건설이 수주경쟁을 펼치고 있는 반포주공1단지(1·2·4주구) 시공사 입찰에서도 두 업체 모두 후분양 적용이 가능하다는 제안을 내놓은 상태
■ 후분양제 선택 배경
- 최근 분양보증 권한을 쥔 주택도시보증공사(HUG)가 강남 4구 등을 고분양가 관리 지역으로 지정해 사실상 분양가를 제한하고 있는 데다 10월 말엔 분양가 상한제 도입이 예정되면서 강남 재건축 아파트들에서 후분양제 적용 단지들이 발생
- 향후 가격상승 기대치가 높은 강남 재건축 단지의 경우 선분양을 할 경우 시세보다 낮은 분양가로 일반분양 당첨자에게 시세차익이 발생하지만, 조합원 입장에선 분양 수입이 줄어 추가부담금(입주 때 추가로 내는 돈)이 높아질 수 밖에 없는 구조라는 점에서 수주경쟁에 나선 건설사들이 조합원들의 표심을 얻기 위해 분양가 책정이 자유로운 후분양제를 제안
- 재건축은 후분양제를 실시하면 일반분양가를 선분양보다 높일 수 있어 조합원들의 이익을 극대화할 수 있고, 아파트 골조공사를 3분의 2 이상 진행된 후 분양을 실시하면 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증을 받지 않아도 돼 고분양가 규제를 피하는 효과도 기대할 수 있기 때문임

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■ 향후 전망과 평가
- 서울 강남, 경기 과천 등 사업성이 높은 일부 재건축 단지의 경우 후분양 시 사업지 담보 대출 등 자금조달이 어렵지 않고 재무적 안정성이 상대적으로 높은 대형사들의 참여가 높아 향후 후분양 검토 또는 도입 재건축 단지가 확산될 전망
- 특히 10월말 민간택지 아파트에 대한 분양가 상한제가 시행되면 강남권 아파트 일반분양가가 10% 이상 낮아져 조합원 부담이 커질 것으로 예상되고 있어 후분양제를 선택하는 재건축 단지들이 늘어날 것으로 보임
- 그러나 장기적으로 가격이 오를 것이란 전망과 재무적 안전성이 높은 대형사가 주로 시공을 맡고 있는 서울 강남권 및 경기 과천 등 일부 지역에서는 후분양이 큰 무리가 없겠지만, 집값 상승 여력이 낮고 소비자 입장에서도 목돈 부담이 크다는 점에서 후분앙제가 강북 재개발이나 지방으로 확산될 가능성은 낮다는 평가
- 그동안 시장에서 도입하려고 했던 후분양의 목적은 소비자의 권리를 보호하기 위한 것인데 현재 일부 재건축 단지에서 논의되는 후분양은 소비자가 아닌 조합원의 이익을 극대화시키기 위한 하나의 대안일 뿐이란 평가


<4> 대형건설사들, 강남 재건축 수주전 과열
- 8.2 부동산대책으로 주택시장 위축과 건설경기 경착륙 우려가 높아지고 있는 가운데 대형건설사들간 서울 강남권 재건축 수주전이 과열논란이 일어 날만큼 치열하게 전개되고 있음
- 향후 주택시장 위축에 대비해 사업성이 좋은 강남 재건축 물건을 수주하기 위해 대형사들이 사활을 걸고 수주경쟁에 뛰어들고 있는 것

■ 배경
- 대형 건설사들이 도시정비사업 수주에 사활을 걸고 있는 건 8.2 부동산대책 등으로 국내 주택부문이 규제에 막혀 둔화될 것이라는 관측과 함께 해외 사업부문이 고전을 면치 못하면서 위기감과 내년 SOC 예산도 큰 폭 감소가 배경
- 특히 강남권 재건축 사업의 경우 도급공사보다 사업성이 높고, 분양 리스크도 적은 것으로 검증된 우량한 수주물량이라는 점에서 대형사들에게 매력적인 시장인데다, 해당 기업의 지역 랜드마크로 브랜드 인지도를 높일 수 있고, 향후 다른 정비사업지 입찰시 포트폴리오로 유리한 조건 선점의 기회로 작용
- 또한 강남권 재건축 조합들이 조합원 수익 극대화를 위해 대형사간 컨소시엄 형성을 허용하지 않고 대형사간 경쟁을 부추기고 있는데다, 향후 대규모 아파트를 공급할 수 있는 땅이 거의 없는 상태에서 강남권 재건축 수주는 대형사들의 핵심사업으로 부상하고 있어 대형사들은 사활을 걸고 수주경쟁에 나서고 있음
■ 현황
- 올해 하반기 강남, 서초, 송파 등 강남3구에서 시공사 선정 예정인 주요 재건축 단지는 총 14곳으로 공사비만, 7조원 수준으로 전망
- 추정 공사비 2조6411억원으로 현대건설과 GS건설이 치열한 수주경쟁을 펼치고 있는 올해 재건축 최대 규모인 반포주공1단지의 경우 9월28일 총회에서 시공사 선정이 예정되어 있는 가운데, 향후 강남권 주택시장의 주도권 경쟁을 가늠하는 시험대가 될 전망
- 현대건설과 GS건설이 강남 재건축 시장의 주도권을 두고 경쟁하고 있는 가운데, 대우건설, 대림산업, 롯데건설, 동부건설, 효성 등 대형사들이 치열하게 수주경쟁을 진행 중임

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<5> 부동산 신탁사 시행사업 미분양 사태
- 최근 몇년간 탄탄한 자금력을 바탕으로 개발사업을 주도하며 몸 집을 불려왔던 부동산신탁사들이 시행한 분양 사업지들에서 연이어 미분양 사태가 발생하면서 신탁사들의 전문성 부족이 원인이라는 평가

■ 현황
- 과거 분양관리만 대행하던 ‘관리형 토지신탁’에 그쳤던 부동산 신탁사들은 부동산 시장이 활황에 접어든 2015년부터 사업 주체로 직접 나서며 차입형 토지신탁(개발신탁)방식의 형태로 사업 참여 확대
- 신탁사가 기획부터 인허가, 자금 조달, 분양까지 모든 과정을 책임지고, 시공사는 단순 도급 방식으로만 사업에 참여하는 형태로 주택 수요자들은 신탁사가 공급하는 단지는 안전하다고 인식해 통상적으로 청약 성적도 좋은 편이었음
- 그러나 8·2 부동산 대책 이후 분양 시장이 침체되며 신탁사들이 분양한 8개 사업지 중 6개가 미분양 사태를 빚는 등 상황이 급변
- 최근 하나자산신탁이 구(舊) 서울리조트 부지를 개발해 분양한 남양주의 두산 알프하임이 1순위 청약 결과 2821가구 모집에 1734건 청약, 2순위까지 추가 청약 건이 694건에 불과해 최종 경쟁률은 0.64대 1로 미분양 사태 발생
- 코리아신탁의 안산 천년가 리더스카이(449가구), 한국토지신탁의 동해 코아루 더 스카이(500가구) 등도 연이어 미분양 사태를 빚으며, 8월에 청약을 진행한 신탁사들의 사업지들 대부분의 평균 경쟁률이 0.2대 1의 수준에 그침

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■ 원인
- 부동산 신탁사 시행 사업지의 미분양 사태는 8·2 부동산 대책으로 촉발 된 것이지만, 신탁사들의 건설사업에 대한 전문성 부족이 원인
- 대규모 개발사업에 적극적으로 나섰던 대형건설사들의 경우 2008년 한차례 진통을 겪은 후 자체 분양 사업 추진시 자체적으로 수차례 사업성 평가를 통해 입지와 주변 시장상황을 분석하는 데이터베이스와 시스템을 갖추고 있지만, 최근 몸집을 키워 온 신탁사들은 이 같은 시스템이 없음
- 건설사들이 최근 개발사업에 잘 나서지 않는 것은 개발 사업지의 토지 대부분의 입지가 과거만큼 좋지 않아 시장 상황이 침체되면 미분양으로 이어지는 리스크가 크기 때문이라는 점을 간과한 것이란 평가
- 아울러 개발신탁 사업의 경우 신탁사가 설계 및 사업 전반을 주도적으로 운영관리하다 보니, 사업 노하우가 많은 건설사가 설계상 문제를 지적해도 수용이 되지 않아 사업진행과정에서 문제가 발생하는 등 마케팅 측면외의 전문성도 부족도 드러냄
- 실제 하나자산신탁이 시행한 강저 롯데 캐슬아파트는 12개 동 중 5개동의 주출입구가 지상에 없이 설계되어 향후 문제가 될 수 있다는 시공사의 의견을 수용하지 않고 사업을 강행한 결과, 해당 아파트의 주민들의 계약해지 요구가 발생하기도 하였음


<6> SOC예산 축소와 영향
- 8월29일 정부가 발표한 ‘2018년 예산안’에서 내년도 SOC 예산이 역대 최대규모로 삭감된 17조7000억원 규모에 그침
- 특히, 정부의 2018년 예산총액이 28조원 이상 증가한 가운데 SOC예산은 올해 대비 20%, 4조4,000억원이나 감소한 것이어서, 그 동안 국내 고용시장과 더불어 경제성장률을 견인해왔던 건설투자를 급속도로 위축시킬 것으로 내년도 국내건설시장 경착륙에 대한 우려가 높아지고 있음

■ 2018년 분야별 예산안

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■ 2017~2021년 국가재정운용계획상 SOC 분야 재원배분 계획

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■ 범건설업계 차원의 정부 SOC예산 정책 변화 호소
- 8월31일 국내 공학기술 분야 최고 권위인 공학한림원과 토목학회와 건축학회, 교통학회, 국토도시계획학회 등과 회의를 열고 SOC 예산 감축에 대한 우려를 담은 공동 건의문을 정부와 국회 등에 제출하는 방안을 논의
- 문재인 정부의 국정운영 5개년 계획에 이어 내년도 정부 예산안 역시 미래 국가비전을 담아낼 지역발전 및 국토인프라 관련 투자가 턱없이 부족하다는 평가
- 이들 학회는 매일 출퇴근하는 도로·철도, 마시는 물, 홍수·지진 예방 등 우리 일상의 모든 것이 SOC이며, SOC와 복지를 대척점으로 보는 정부 인식의 문제점을 지적하고, 9월 중 정부 예산안이 국회에 제출되는 만큼 정치권을 상대로 SOC 투자확대 필요성을 적극적으로 알려나갈 전망
■ SOC 예산 축소로 건설시장 위축 전망에도 일자리 창출 독려하는 정부
- 최근 정부가 내년도 SOC 예산 삭감 정책으로 인해 건설시장의 급격한 위축이 예상되고 있음에도 불구하고, 정부는 공공공사 입찰제도를 통해 건설사들의 신규 인력 고용 및 일자리 창출을 유도하는 정책을 펴고 있어 상호 모순된 정책이라는 비판
- 최근 일부 건설사들은 내년 SOC 예산의 큰 폭 삭감과 민간 주택건설시장 위축에 따른 경영난에 대비해 인력에 대한 구조조정을 검토하고 있는 상황에서 공공공사 발주기관들은 오히려 건설사들이 신규 인력을 고용할 경우 입찰 때 가산점을 주는 제도를 속속 도입하고 있어 업계 부담 가중
- 한국철도시설공단은 만 29세 이하 신규 인력을 고용한 건설사에 철도공사 입찰 때 인센티브를 주는 방안과 함께 종합심사낙찰제 방식이 적용된 철도공사에는 만 29세 이하 청년기술자 배치 의무화를 추진 중이고, 조달청도 건설사의 정규직·비정규직 비중에 따라 입찰 때 가·감점을 주는 제도를 추진하고 있음
- 철도시설공단과 조달청의 이 같은 문재인 정부 국정운영 5개년 계획(청년 일자리 지원 강화, 건설산업 양질 일자리 전환)에 따른 것으로 향후 다른 공공 발주기관들로 적용이 확산될 가능성이 높은 상황


※ (사)한국건설경영협회 “글로벌 건설 리더스” 에서 발췌되었음을 알려드립니다.
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