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건설시장 2017/08/07
<1> 새 정부 뉴스테이 정책과 전망
   - 새 정부 들어 제도 존속 가능성에 대한 우려가 지속되고 있는 ‘뉴스테이’(기업형 임대주택)에 대해 주무부처인 국토교통부가 공공성을 강화하는 방향으로 제도를 손질해 지속한다는 방침을 밝혔지만, 뉴스테이에 적절한 인센티브가 확보되지 않을 경우 민간기업들의 사업참여가 크게 위축될 전망

□ 뉴스테이 정책 추진 경과
   - 뉴스테이(기업형 임대주택) 정책은 주택임대시장이 양적 공급 확대 뿐 아니라 질적 수준에 대한 수요도 높아지면서 지난 2015년 중산층 주거안정을 위해 도입
   - 뉴스테이는 그 동안 부진했던 민간의 임대주택 공급 확대, 정부의 재정부담 완화, 민간의 유휴부지 활용이라는 점에서 긍정적 기능을 평가받아 왔음

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   - 하지만 일부에서 뉴스테이 촉진지구 지정과 택지지구 우선 공급, 취득세 등 세금 감면 등의 인센티브 제공이 기업에 대한 특혜라는 논란도 존재해왔음
   - 이에 따라 새 정부는 향후 추진될 ‘뉴스테이’의 성격을 ‘공공지원임대주택’으로 규정하고 “주변 시세보다 낮은 초기 임대료 & 입주자격 요건 강화”를 통해 공공성을 강화해 사업을 추진할 방침
□ 향후 전망
   - 새 정부는 향후 5년 동안 연간 17만 가구씩 5년간 총 85만 가구의 공공임대주택을 공급할 계획이고, 이 가운데 연간 4만 가구씩 5년간 총 20만 가구는 민간이 소유하되 공공이 지원해 임대료 인상을 억제하고 임대기간을 관리하는 방식으로 사업을 추진할 것이란 방침이며, 뉴 스테이는 연간 공급예정인 4만 가구의 ‘공공지원 임대주택’ 중 하나로 성격이 규정될 것
   - 뉴스테이에 대한 공공성 강화를 이유로 정부가 일방적으로 ▲초기 임대료 하향 조정 ▲입주자격 요건 제한 등의 조치를 취할 경우 사업성 악화로 뉴스테이 공급이 급격히 위축될 가능성
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   - 현재 정부는 뉴스테이를 문재인 대통령 공약인 ‘50조 도시재생 뉴딜’과 연계해 공급하는 방안을 추진 중이며, 지난 7월20일 국토교통부 산하 공기업인 LH는 임대주택 전문가, 경제정의실천시민연합, 참여연대 등이 참여한 가운데 뉴스테이 정책 기조 변경에 관한 비공개 간담회를 열어 공공성 증대가 뉴스테이 투자자들의 수익성 악화로 연결되지 않도록 균형점을 찾는 중
   - 이에 따라 그 동안 뉴스테이 공급에 적극적 참여해왔던 주요 건설사들이 향후 정부 정책방향에 따라 추가 사업 참여 여부를 결정하겠다며 사업을 보류하고 있음


<2> 개점 휴업 BTL 시장
   - 2005년 임대형 민자사업(BTL) 제도 도입 이후 반짝 증가세를 보였던 BTL 사업이 매년 급격한 감소세를 보이더니 올해들어서는 사실상 개점 휴업상태에 직면

□ BTL 시장 동향
   - 지난해 국회 의결을 거친 2017년도 시설별 임대형 민자사업(BTL) 한도액은 3,319억원 가운데 올 1월부터 7월 현재까지 발주된 사업은 롯데건설이 우선협상대상자로 선정된 ‘2017년도 부산광역시(전포ㆍ범천ㆍ문현분구) 하수관로정비 사업 단 한 건에 불과
   - 2016년 3월 개정된 ‘사회기반시설에 대한 민간투자법’에는 BTL 대상시설 및 민간제안 허용 대상에 공공청사와 화장시설, 아동복지시설, 택시공영차고지 등을 추가하는 방안이 담기면서 침체된 민자시장에 활력이 생길 것으로 예상했지만, 현실은 냉담한 상황
   - 민간투자법 개정 이후 1년여가 지난 현재까지 신사업 제안은 한 건도 이뤄지지 못한 상황
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□ 문제점
   - 주무관청이 기획재정부 등과 직접 협의하고 예산 확보와 국회 심의 등을 거쳐야하는데다 민간기업들이 초기투자비용을 들여서 제안하더라도 우선협상대상자로 선정된다는 확신도 없는 상황에서 기업들의 사업제안 의지 약화
   - 특히 새 정부 출범 이후 안성~세종 민자도로마저 재정사업 전환이 추진되고 있는 등 민간투자사업에 대한 기업의 적극적으로 참여가 어려워진 분위기


<3> 한국은행, 올해 경제성장률 2.8%로 수정 전망
   - 7월13일 한국은행은 최근 국내외 여건변화 등을 고려하여, 올해 경제성장률을 2.8%, 2018년에는 2.9%를 나타낼 것으로 상향 조정한 ‘2017년 하반기 경제전망’을 발표

□ 경제성장
   - 올해 국내 경제성장률은 전년대비 2.8% 성장할 것으로 전망되며, 현재 국회에 계류중인 추경이 집행될 경우 성장률의 추가 상승요인으로 작용할 전망
   - 금년중 국내경제는 글로벌 경기회복으로 수출 및 설비투자가 호조를 보이고 민간소비 부진도 점차 완화되면서 개선흐름을 이어갈 전망
   - 2018년에는 세계경제의 회복세가 이어지는 가운데 민간소비 증가세도 확대됨에 따라 2.9%의 성장률을 보일 전망
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   - 향후 성장경로 상에는 상‧하방 리스크가 혼재하며, 상방 리스크로는 ① 추경 등 신정부의 경제대책, ② 글로벌경기 및 IT업황 호전에 따른 수출 및 설비투자 개선세 확대, ③ 사드관련 갈등 완화에 따른 무역제한조치의 영향 축소 등이 있음
   - 경기하방 리스크로는 ① 사드관련 무역제한조치 및 미국의 보호무역주의 강화 등 교역환경 악화, ② 미연준의 통화정책 정상화 가속에 따른 금융여건 악화, ③ 북한관련 지정학적 리스크 고조 등에 따른 경제심리 위축 등이 있음
□ 건설투자는 증가세가 점차 둔화
   - 주거용 건물은 2016년 이후의 착공면적 감소 영향으로 점차 증가폭이 축소될 전망
   - 특히 올해 들어 착공면적이 큰 폭 줄어들고 있는 데다 하반기 아파트 입주는 늘어나 공사물량이 빠르게 감소할 여지
   - 금년 아파트 분양실적도 가계부채 관리 강화에 따른 신용가용성 제한 등이 분양시장에 제약요인으로 작용해 건설사의 당초 계획(약 44만호)보다 줄어들 가능성
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   - 비주거용 건물도 상업용 부동산의 공실률이 높은 수준을 유지하고 있는 데다 하반기 오피스텔 분양도 감소 등으로 착공면적 감소 및 하반기 공급물량 확대 등으로 둔화될 것으로 예상
   - 한편 정부의 도시재생사업 확대는 비주거용 건물 투자 등에 긍정적으로 작용할 전망(저층 노후주거지에 커뮤니티 시설(주차장, 어린이집, 도서관 등) 설치, 전통사업 집적지 및 재래시장 정비 등)
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   - 토목은 정부의 SOC 예산 규모 축소로 부진할 것으로 예상되지만, 민간부문의 플랜트 건설이 호조를 보이면서 정부부문의 부진을 일부 상쇄할 가능성
   - 2017년중 건설투자는 6.5% 증가해 전년도의 10.7%에 비해 성장세가 둔화될 전망이며, 2018년에는 0.2% 증가로 건설투자 증가율이 급격히 축소될 것으로 예상
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□ 우리 경제의 잠재성장률 하락 추세 지속
   - 최근 우리 경제의 구조변화, 대내외 여건 등을 종합적으로 감안 할 때 우리 경제의 잠재성장률은 2016~2020년 중 2.8~2.9% 수준인 것으로 추정되어, 2000년대 초반 5% 내외에서 하락 추세를 지속하고 있는 것으로 평가
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   - 잠재성장률 하락은 최근 경제성장률이 2%대 수준을 지속하고 있는 상황에서 총요소생산성이 하락하고, 자본축적이 기조적으로 둔화되고 있는데 주로 기인
   - 성장잠재력을 확충하기 위해서는 경기모멘텀 확보를 위한 거시경제정책과 더불어 사회·경제적 구조개혁을 통해 우리 경제의 체질을 강화하는 노력을 병행하는 것이 바람직


<4> 주택시장에 신탁 사업대행자 방식 추진 확산
   - 신규 주택건설시장에 신탁 사업대행자 방식의 사업추진이 확산되면서 장기간 정체돼 있던 정비사업장들도 새롭게 활기를 찾고 있어 주목됨
   ◦신탁사들은 용이한 금융조달과 저금리 자금조달을 경쟁력으로 조합 설립 이후 사업이 진행되지 않아 사실상 정체된 사업장의 사업재추진 동력으로 작동하고 있음

□ 신탁 사업대행자 방식 확대 배경
   - 신탁 사업대행자 방식 사업추진 확대는 주택정비사업 조합원, 시공사, 신탁사가 각각의 상호이해관계가 충족된데 따른 결과물
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   - 신탁 사업대행자 방식 수주에 가장 공격적인 신탁사는 한국토지신탁과 한국자산신탁 등이며 한 사업지에서 받는 대행수수료는 100억원대로 추산되고 있음
□ 향후 전망과 과제
   - 조합설립인가 이후 사업이 정체된 사업장을 중심으로 신탁 사업대행자 방식이 더욱 확산될 가능성이 높지만, 신탁사도 차입형 개발신탁의 한계가 있기 때문에 사업성을 중심으로 한 양극화가 심화 가능성도 존재
   - 지난해 도정법 개정으로 가능해진 조합과 시공사의 공동사업시행방식도 더 확산될 것으로 예상
   - 서울의 경우 공공지원제하에 시공사 선정시기가 사업시행인가 이후에 가능하지만, 공동사업시행을 하면 건축심의 이후로 앞당길 수 있기 때문
   - 올해는 내년부터 부활하는 재건축 초과이익환수제로 인해 집값이 상대적으로 많이 오른 서울 강남권 재건축 단지를 중심으로 확산되고 있지만, 내년부터는 전반적으로 사업추진이 더뎌 시공사 선정이 시급한 곳을 중심으로 공동사업시행이 확산될 전망
   - 다만, 경기침체 등의 이유로 사업을 포기하는 사례 발생 가능성으로 인해 신탁 사업대행자 방식이나 공동사업시행방식을 부정적으로 보는 시각도 존재
   - 지난해 도정법 개정으로 신탁사가 정비사업 초기부터 참여해 시행할 수 있는 길이 열렸지만, 정비사업 특성상 사업기간이 길고 그만큼 위험부담이 커지기 때문에 한국자산신탁을 제외하고는 적극적으로 나서는 신탁사가 없음
   - 신탁사 입장에서는 도정법 개정으로 신탁사가 단독 시행할 수 있지만, 막상 위험부담이 커 자제하는 분위기지만, 이러한 위험요소가 없으면 대행수수료 외에 분양수익에 대한 기대 가능


<5> KAB부동산연구원, 하반기 주택매매가 0.3% 상승 전망
   - 7월12일 한국감정원 KAB부동산연구원은 「2017년도 상반기 부동산시장 동향 및 하반기 전망」을 발표

□ 2017년 상반기 주택시장 동향
   (주택가격)
   - 2017년 상반기 주택 매매가격(주택 0.6%, 아파트 0.4%)은 상승세가 지속되고 있고 전년 동기간 대비 상승폭의 증가가 뚜렷하였으며, 전세가격(주택 0.4%, 아파트 0.4%)은 전년 동기간 대비 낮고 안정적인 수준
   - 2016년 주택 및 아파트 매매가격은 수도권 및 부산, 제주 지역을 중심으로 상승세를 보였으나, 2017년 상반기의 경우 울산 지역은 하락세로 전환되었고 제주 지역은 상승폭이 둔화되었으며, 대구, 충남, 경북지역은 하락세가 다소 완화
  (주택거래량)
   - 2017년 상반기(5월말 기준) 누적 주택 매매거래량은 36.0만 건으로 2016년 동기간 대비 4.1% 감소
   - 전월세거래량은 66.0만건으로 이 중 전세와 월세거래량 비중이 각각 54.2%, 45.8%로 전년(전세 54.8%, 월세 45.2%) 대비 전세거래량 비중은 감소(-0.6%p)하고 월세거래량 비중은 증가
□ 2017년 하반기 주택시장 전망
  (주택시장 전반)
   - 2017년 하반기 주택시장은 새정부의 부동산 시장에 대한 규제정책 기조, 금리인상의 가능성, 하반기 입주물량 증가에 따른 공급증가의 리스크로 새로운 조정국면을 맞으며 안정세가 이어질 것으로 전망
  (매매시장)
   - 국내 기준금리의 인상 가능성과 6.19 부동산 대책 및 8월 예정된 가계부채종합대책 등 정부의 금융규제가 강화되고 가격조정이 예상되어 매매시장은 관망세를 보일 것으로 전망
   - 재건축이나 개발호재가 있고 입지 여건이 좋은 지역을 위주로 실수요자 중심의 매매수요는 꾸준히 발생할 것으로 예상되나, 하반기 집중되어있는 입주예정 물량은 지방 매매시장의 하방위험요인으로 작용하여 수도권과 지방의 양극화 현상은 점차 심화될 것으로 전망
   - 하반기 주택매매가격은 전국 0.3% 상승, 거래량은 전국 –5.2%로 감소 전망
  (전세시장)
   - 매매시장의 관망세가 유지되면서 반사효과로 전세수요 증가가 예상되나 신규공급이 이어지면서 임대시장은 하반기도 큰 폭의 상승 없이 안정세를 보일 것으로 전망
   - 하반기 주택 전세가격은 전국 0.2% 상승 전망
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<6> 2016년 건설현장 재해율 10% 증가
   - 7월4일 고용노동부가 발표한 시공능력평가액 1,000위 이내 건설업체의 2016년도 건설현장에서 발생한 재해자 수가 전년대비 10% 이상 증가한 것으로 나타남
   - 이에 따라 고용노동부는 당초 올해 6월말까지 시행키로 하였던 「건설업 사망재해예방 특별대책」을 9월말까지 연장하고, 건설현장에 대한 지도․감독도 강화하고, ‘건설공사의 설계․시공 등 전 과정에서 작업자의 안전보호를 위한 발주자의 재해예방활동 및 책임을 강화한다는 방침

□ 건설현장 재해자 수 10.6% 증가
   - 2016년도 1,000대 건설업체에서 발생한 재해자수는 3,837명으로 전년대비 369명(10.6%) 증가하였고, 사망자수도 184명으로 전년대비 31명(20.3%) 증가
   - 평균 환산재해율은 0.57%로 전년도 0.51%에 비해 0.06%p 높고, 최근 5년간 매년 증가 추세
     ⇒ (’12년) 0.43% → (’13년) 0.46% → (’14년) 0.45% → (’15년) 0.51%→ (’16년) 0.57%
   - 환산재해율은 ‘16년도에 1,000대 건설업체가 시공한 건설현장에서 발생한 산업재해자를 파악하여, 사망자는 일반재해자의 5배 가중치를 부여하고, 하청업체 재해자는 원청업체에 포함하여 산정
     ※ 재해율(%): 근로자 100명당 발생하는 재해자 수의 비율
□ 대형건설사의 환산재해율 및 산업재해예방활동 우수
   - 업체규모별로는 시공능력평가 순위가 높은 업체일수록 환산재해율이 낮으며, 사업주의 안전보건교육 참여 실적, 안전관리자 정규직 비율 및 건설업체 안전보건조직 유무 등을 100점 만점으로 평가하는 산업재해예방활동 실적 평가결과도 시공능력평가 순위가 높은 대형 건설업체들의 점수가 평균적으로 높게 나타난 것이 특징
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   - 고용노동부의 이번 조사결과 환산재해율 우수업체에 대해서는 공공공사 입찰(PQ) 시 신인도 항목 가점(298개사, 0.2~1점)과 유해·위험방지계획서 안전보건공단 심사·확인 면제(39개사) 등의 혜택을 부여
   - 환산재해율 불량업체에 대해서는 정기감독 대상 포함(99개사) 및 시공능력평가시 건설공사실적액 감액(615개사, 공사실적액의 3~5%) 등 공공공사 입찰 시 불이익 처분
   - 산업재해예방활동 실적이 50점 이상인 건설업체(356개사)에 대해서는 실적평가 점수에 따라 공공공사 입찰(PQ) 시 0.2~1.0점의 가점 부여


<7> 건설업계, 8월 가계부채 종합대책 예고에 분양전략 수립 재검토
   - 금융규제를 통한 수요억제 중심의 ‘6·19 부동산대책’에 이어 오는 8월 가계부채 종합대책이 예고된 가운데 건설업체들이 하반기 분양전략 수립에 어려움을 겪고 있음

   - 8월 가계부채 종합대책이 예고된 가운데 정부의 추가 규제 내용에 따라 분양시장 여건의 변화가 클 것으로 예상되는 만큼 일부 대형사들은 정부의 추가 규제 내용에 따라하반기 분양전략을 8월 대책발표 이후로 보류
   - 8월 가계부채 종합대책에서 대출과 세제규제가 한꺼번에 나올 경우 시장의 급격한 위축이 불가피해 분양시기와 전략을 원점에서 재수립하는 것이 필요하기 때문임
   - 특히 실수요가 탄탄히 받쳐주지 못하는 지방이나 수도권 외곽 등의 지역은 타격이 클 것으로 예상되고 있어, 지방 및 수도권 외곽 분양예정 물량이 많은 건설사들의 경우 8월 종합대책의 내용을 확인 후 분양전략 수립에 나설 수 밖에 없는 상황
   - 다만, 업계 일부에서는 오히려 부동산 대책에서 벗어난 지역에 투자수요가 몰리는 ‘풍선 효과’에 대한 기대감도 존재
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※ (사)한국건설경영협회 “글로벌 건설 리더스” 에서 발췌되었음을 알려드립니다.
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